Главная | Законы регулирующие сделки с землей

Законы регулирующие сделки с землей

Удивительно, но факт! ЗУ могут быть объектами рентных отношений.

Договор мены и обмен ЗУ По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: Договор мены ЗУ должен быть зарегистрирован в том же порядке, чтои договор о купле-продаже ЗУ. Предметом мены может быть как ЗУ, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передается не только строение, но и земельный участок.

Предметом обмена, в отличие от мены, может быть ЗУ в пожизненном наследуемом владении.

Удивительно, но факт! Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества г. Но прежде следует определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования. В отличие от п. Уместно вспомнить, что земельное законодательство РФ в отличие от гражданского отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов.

В юридической литературе были высказаны разные суждения относительно возможности ограничения оборота земельных участков на уровне субъектов Российской Федерации.

Есть и иное мнение. Действующее земельное законодательство РФ предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Следовательно, сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства.

Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля В соответствии с п. Устанавливая общие требования к сделкам с земельными участками, следует иметь в виду, что все ограничения свободы договоров могут быть подразделены на две группы: Негативные ограничения выражаются путем закрепления в законе случаев, при которых заранее предусмотрено, между кем и какие договоры заключаться не могут. Что касается иных, не предусмотренных Кодексом ограничений, то порядок их установления неясен.

Ранее уже упоминался п. Ограничения гражданских прав допускаются на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что касается земельного законодательства, то в нем отсутствуют правила о допустимых пределах ограничения частного интереса в пользу публичного, или, иначе говоря, о пределах вмешательства государства в земельные отношения.

Необходимость установления таких пределов продиктована не только правовыми проблемами, но, прежде всего, экономическими. Поэтому целью государственного регулирования земельного оборота должно быть в разной мере как предотвращение негативных социально-экономических последствий совершения сделок с землей, так и обеспечение многообразия форм собственности на землю, их равенства; установление гарантий защиты права частной собственности на землю от необоснованного государственного вмешательства.

В связи с этим обращают на себя внимание следующие замечания относительно тенденций развития законодательства Западной Европы в сфере регулирования сделок с земельными участками. Все это свидетельствует о необходимости и важности установления пределов государственного вмешательства в сферу частных интересов при использовании земельных участков.

Удивительно, но факт! Например, любым организациям запрещается выращивание наркотикосодержащих культур.

Позитивные ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров с земельными участками такими условиями могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского фермерского хозяйства: Моделируя ограничения оборота земли, необходимо помнить, что негативные и позитивные ограничения свободы договоров проводятся как по субъектам, так и по объектам.

В настоящее время в земельном законодательстве установлены ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Несмотря на разное правовое регулирование одного и того же вида сделок применительно к участкам различных категорий и видов целевого использования, необходимо установить общие требования ко всем сделкам с земельными участками.

Общий элемент всех рассматриваемых сделок — земельный участок, который вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям.

К таким требованиям можно отнести: Необходимо установить в качестве общего правила обязанность сохранения целевого использования участка. В качестве общего обязательного требования к сделкам с земельными участками нужно установить наличие кадастрового плана земельного, участка. Формально указанное правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых.

I. Основная литература:

Аналогичное правило закреплено в ст. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать[12]. Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей ст.

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданской , и нормами земельного права Российской Федерации [10].

В соответствии с ч. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду.

Проведение такой оценки для граждан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования. Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей[13].

Если рассматривать общие правила сделок в контексте гражданского и земельного права, иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то нужно выделить прежде всего следующие. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены: Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть: Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные а не пассивные действия субъектов этого правоотношения: Практика двух последних лет показывает, что арендаторы уже используют свое право на переуступку права аренды, и это не вызывает дополнительных проблем у государственных органов, уполномоченных распоряжаться государственными землями.

Удивительно, но факт! В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых [13].

Более широкий объем прав предоставлен, в соответствии с п. Кроме уже описанного выше права арендатора земельного участка в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение такого договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Такие ограничения прав арендодателя государства связаны именно с необходимостью предоставления дополнительных гарантий арендатору земельного участка, который в силу особенностей заключаемого с государством которое в данном случае практически является монополистом договора аренды лишен возможности согласования многих важных для него условий договора при его заключении и, по сути, находится с арендодателем в неравном положении.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации. В этом случае конкурсные условия включаются затем в договор купли-продажи купчую либо договор аренды участка.

В числе конкурсных условий могут быть: В настоящее время при продаже федеральных земель условия конкурса, а также существенные условия договоров купли-продажи и аренды таких земельных участков определяет Правительство Российской Федерации.

Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать1. В соответствии с ч.

Удивительно, но факт! N , касавшихся перечня земель, приватизация которых была прямо запрещена.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. Наказания за нарушение договорных обязательств сделок в сфере использования земли можно подразделить на законные установленные действующим законодательством и договорные определенные договором.

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором [13].

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами де их заключения.

Такими сделками считаются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых [13].

Рекомендуем к прочтению! стаж работы для ипотеки в втб

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель.

К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей ст.

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать вносить земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

Удивительно, но факт! Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду.

В случае, когда государство выступает и как собственник земли, и как сторона по договору, государственное регулирование земельных отношений может в большей степени затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей, поскольку государство является собственником земли, устанавливает размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей.

Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. Эта норма Земельного кодекса РФ также принята в развитие положений ст. В первую очередь из оборота полностью изъяты земельные участки, занятые определенными объектами, находящимися в федеральной собственности, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; участки, занятые объектами организаций Федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также рядом иных объектов, исчерпывающий перечень которых приведен в п.

Удивительно, но факт! Свобода договоров отнесена ст.

К их числу относятся следующие требования: Последнее из условий корреспондирует с положениями ст. Данный перечень не следует рассматривать как исчерпывающий, так как нормами ГК РФ установлены и иные основания для признания условий сделки недействительными. Закрепление в настоящее время в ЗК РФ положения о недействительности в силу закона ряда условий договора купли-продажи должно стать препятствием для внесения в договоры условий, ограничивающих права покупателя, в первую очередь покупателя земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Требование к продавцу о предоставлении покупателю при заключении договора купли-продажи земельного участка имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в условиях, когда нет единой государственной системы информации о земельных участках, где можно было бы такую информацию получить, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собственнику, которое при продаже своих земель обязано передать всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реализации определенных проектов и мог эффективно его использовать.

На практике покупатели нередко сталкиваются с тем, что на приобретенном ими участке, на котором, по данным продавца, нет сооружений, могущих повлечь ограничения в использовании участка, могут быть обнаружены кабели, водопровод, мелиоративная система, ЛЭП, трубопроводы и т. В соответствии с ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.



Читайте также:

  • Консультация по ипотеке как молодой семье
  • Признание судом права собственности за наследником в порядке наследования
  • Муниципальный земельный участок аренда предпринимателем
  • Взрослый сын инвалид и родители